재개발 투자 간단 분석.xlsx

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추정권리가액 계산 방법 참고 링크.

재개발 부동산 매물을 보면 권리가액, 비례율, 감정평가액 등 생소한 용어로 매물을 설명한다.

매번 그냥 지나치다, 한번 정리를 해야지 마음먹고 정리를 해 본다.

▣ 비례율

비례율은 쉽게 말해서 투자 금액(부동산 감정평가액) 대비 순이익(총 분양금액-사업비)이라고 생각하면 되겠다.

즉, 비례율이 100% 이상이면 수익이 남는 사업장이고, 100% 미만이면 적자 사업장이라고 생각하면 된다.

하지만 비례율은 분양금액, 부동산감정평가액, 사업비에 따라서 쉽게 조정이 가능한 것이므로 변수를 잘 살펴서 판단해야 한다.

▣ 권리가액

권리가액은 감정평가를 받은 후 비례율을 감안한 조합원의 실질 부동산 가치이다. 권리가액에 따라서

아파트의 추가 분단금 규모가 정해지며, 환급을 받는 조합원이 있는가 하면, 추가 금액을 지불해야 하는

조합원이 될 수도 있다.

 ▣ 간단공식

• 총분양금액 = 조합원 분양금액 + 일반분양금액

• 권리가액 = 감정평가액 × 비례율

• 추정권리가액 = (대지평수 × 공시지가 × 감정률) + (건평 × 평당보상가)